一、物流地产公司如何拿地

物流地产商的核心竞争能力是获得资源，在整个流程中的第一步，也是物流地产的初始阶段——拿地，这是物流地产的第一步，也是最难的第一步，土地是稀缺资源、尤其是物流地产商布局的一线城市、节点城市。在工业物流用地指标趋于收紧的情况下，物流地产商主要通过以下两种方式拿地：

1、在政府招拍下获得土地

有国企背景的或者资金实力雄厚物流地产商在这一拿地方面占有较大的优势，政府所倡导发展的产业，很可能拿到零地价的优惠方式。而且在满足政府招商引资的指标下，也会有很大的优惠方案。

所以，这就需要物流地产商对项目进行包装，在前期做好准备工作，详细了解当地政府的政策制度、目前的指标要求、城市发展方向。而对于财政收入较低的开发区，可以和一些纳税大户合作，一起成立项目公司，将税源落地为砝码可以快递取得土地。

2、直接控股企业取得土地所有权或者从企业手上购买

根据我国法律规定，土地禁止买卖，但是可以将有土地使用权的土地信息发到土地流转平台，借助互联网进行土地流转，但是城乡规划法里对于工业用地转让有着比较苛刻的规定，所以转让购买二手土地而言，很少通过正式转让手续和协议进行土地所有全的变更，所以大多采用购买土地名下所有权企业的名义进行；将企业股份进行溢价置换和购买从而达到购买土地的目的。

二、物流地产商为什么拿地难

对于物流地产商来说，拿地的首要选择便是省会城市和一线城市，但如今这些城市的拿地难度是很高的，现在省会城市和一线城市出让工业土地在慢慢缩小，主要原因是：

1、物流地产税收贡献小，其租金的营业税主要为物流地产的税收贡献。而同样面积制造业企业所缴纳的增值税和所得税要远远大于营业税，在税收上的贡献比较大。

2、省会城市和一线城市的城市化率较高，相对来说，城市工业用地非常少。

3、现今主要宣传的现代物流园区，机械化程度比较高，所需要的人员较少，就业率低，对当地就业帮助少。

出于物流园区建造周期、城市规划、就业解决、财税征收方面的考虑，现在物流地产商拿地越来越难了。

三、物流地产企业该拿什么样的地

对于物流地产企业来说，除了一线城市外，拿地还可以考虑一线周边卫星城市。

一线城市土地资源紧张，成本高昂，拿地困难重重，目前国内一级物流中心是上海、深圳、天津、北京、广州，二级物流中心是成都、重庆、武汉、南京等地，三级物流中心是长沙、郑州、合肥、济南等地，三级物流中心呈金字塔型。

金字塔尖一线大城市周边的卫星城是物流地产拿地的最佳选择，卫星城接受一线外溢需求、交通便捷、距离一线城市近，立足卫星城服务一线，如廊坊可辐射京津冀圈、佛山东莞辐射珠三角。此外交通便利的二线城市也是优质选择，本身二线城市拥有消费群体，加上交通发达，立足二线也能服务一线。